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北京市海淀区人民法院
民事判决书
(2009)海民初字第23046 号
原告李某与被告张某某、李某某、北京中大恒基房地产经纪有限公司(以下简称经纪公司)合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹力独任常判，公开开庭进行了审理。·原告与及其委托代理人李建成，·被告张某某、李某某的委托代理王某某与经纪公司的委托代理人许某到庭参加了诉讼;本案现已审理终结
李某诉称，20008年8月26日我与张某某、李某某及绍签订了购买了购房订金合同及其补充协议;经纪公司是合同的履约保证人，如双方未能履行约定义务，经纪公司负履行。·合同签订后我按规定交付了房屋定金但对方却至今取得房屋的所有权证书;构成违约现起诉要求解除合同，张某某、李某某退还定金10000元;按合同约定的违约责任偿我500000元，·:经纪公司作为履约保证人，应承担连带赔责任;·
张某某、李某某辩称，我们与李航签订定金合同时没有房屋的产权证，合同及其补充协议属于无效合同。我方在合的履行过程申没有违约行为，因为对方末按约定支付办理大产权的费用，导致我方无法办理产权证，赔偿金是法定的，对方没有经济损失;谈不到赔偿。
经纪公司辩称;我公司是中介机构，提供的是居间服;不承担合同的连带保证责任。
经审理查明，2008年8月26日;"张某某、李某某与李及经纪公司签订购房定金合同，其后在合同履行过程申各方签订了该合同的补充协议。该合同及其补充协议申约定交易房产位于海淀区龙翔路小区甲x号楼x门xx室;上述房产张某某、李某某夫妻二人共有财产，夫妻双方均同意交易。合同签订时张某某与李某某并未取得上述房屋的产权证、合同中规定李某应于合同签订之日一次性付给被告张某某、李某某定金人民币loo 000 元，付给经纪公司交易冲介费16750元。李某与张某某、李某某在房产证取得之日应签订北京市有量房屋居间买卖合同。张某某、李某某应寸·2009年4月10 日前取得此房的房屋所有权证书。如被告张某某、李某某未能履行上述义务，应在2009 年4 月17 日前一次性退还定金人民币100 ooo元，并支付从签订购房定金合同之日(2008年8月26 日)起至退还之日止的利息。每推迟一日，张某某、李某某应额外接购房定金总额的l每日给付李某赔偿金。该合同冲还约定经纪公司作为合同的履约保证人，如双方未能履行约定义务，由经纪公司负担履行其义务。
在购房定金合同第五条中有如下约定:此次交易房款为550 ooo元和李某委托张某某、李某某为此房办理大产权的费用80 000 元之和，共计·630 000 元，"办理大产权费用超过80000元部分由张某某;李某某支付。李某在办理银行贷款前付给甲方首付款380 000 元，其余250 000 元采用住房公积金贷款的方式支付。庭审中，双方均认为对方违约，"被告张某某、李某某表示因李某未交产权办理费80 000 元，所以无法办理产权。李某则表示对方已收到定金，该款完全可以用末作为办理产权证的费用，启已没有负担产权证办理费的责任:·各方当事人在此后签订的补充协议申未涉及产权证的办理费用，而仅是明确张某某、李某某应于2009 年4 月而目前取得此房的房屋所有权证书一事。
合同签订后，李某按约定向张某某、李某某支付了定金100000元，经纪公司支付了中介费16750元。在履行过程中，·因李某与张某某、某某就谁交产权证办理事产生争议，致使房屋的产权证没有办理，合至今未履行·上述事实，有备方当事人陈述，购房定金合同、购房合补充协议、中介费发票等证据材料在案佐证。
本院认为，张某某、李某某·与李某，经纪公司之间签的购房定金合同及其补充协议，系双方当事人的其实意表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，应属合有效，·各方当事人均应接合同的·约定履行各自义务。现合同中虽未明确约定由谁先行承担房屋产权证的办理:但在补充协议中明确约定了张某某、李某某取得房所有权证书的时间，且该补充协议系在合同履行过程中，订，故可认定因张某某、李某某未接合同约定的期限取;房产权构成违约。现夺航要求解除合同，退还定金的诉讼符合相关法律规定，·本院予以支持。因本案诉争的合同内容是对预期取得的财产进行处理，该标的本身即具有不确定性，对方为此支付的定金则仅为100000元，故其无证明张某某、李某某的违约行为导致经济损失，现李某以合同约定为凭要求的赔偿金数额过高，具体费用由本院依法判定。经纪公司作为合同的履约保证人，应承担连带保证责任。综上所述，·依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第八十九条之规定，判决如下
一、解除李某与张某某、李某某、·北京中大恒基房拙产经纪有限公司签订的《购房定金合同》及其补充协议;
二、张某某，李某某、北京中大恒基房址产经纪有限公司于本判块生效后七日内返还李某十万元;
三、张某某、李某某、北京中大恒基房她产经纪有限公司于本判块生效后七日内给付李某违约赔偿款十万元。
四、驳回李某的其它诉讼诗求。
案件受理费二千九百元，由李某负担九百元，已交纳;·由张某某、李某某、北京中大恒基房地产经纪有限公司负担二千元，于本判块生效后七日内交纳。
如不服本判块，可在判块书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费五千八百元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，接咱动撤回上诉处理。
审 判 长
人民陪审员
人民陪审员
二00九年十二月十八日
书 记 员
