深圳合同律师杨洁

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可撤销合同的概念和情形 房屋买卖合同无效是否可以要求赔偿

2020年6月5日  深圳合同律师   http://www.yjfchtlaw.com/

  杨洁律师深圳经济合同纠纷律师,现执业于广东宝城律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

可撤销合同的概念和情形

  可撤销合同一般是因为意思表示不真实的合同,在生活中也是很常见的,比如买保险,买车位或者是商品之间的买卖问题,都是普遍存在的。因此,想必大家想知道,关于可撤销合同的概念和情形接下来由详细为您介绍!




  一、可撤销合同的概念和情形

  所谓可撤销合同是指合同因欠缺一定的生效要件,其有效与否,取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权的合同。可撤销合同是一种相对有效的合同,在有撤销权的一方行使撤销权之前,合同对双方当事人都是有效的。它是一种相对无效的合同,但又不同于绝对无效的无效合同。


  可撤销合同的情形:


  1、因重大误解而订立的合同

  所谓重大误解,是指误解者作出意思表示时,对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷,其后果是使误解者的利益受到较大的损失,或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。同时在这种情况下,虽然同行为人原来的真实意思不相符合,但这种情况的出现,并不是由于行为人受到对方的欺诈、胁迫或者对方乘人之危而被迫订立的合同,而使自己的利益受损。而是由于行为人自己的大意,缺乏经验或者信息不通而造成的。因此,对于这种合同,不能与无效民事行为一样处理,而应由一方当事人请求变更或者撤销。


  2、在订立合同时显失公平的

  所谓显失公平的合同,就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担、风险承担显然不合理的合同,都可称为显失公平的合同。显失公平的合同往往是当事人双方权利和义务很不对等,经济利益上严重失衡,违反了公平合理的原则,法律规定显失公平的合同应予撤销,不仅是公平原则的体现,而且切实保障了公平原则的实现;再是从法律上确认显失公平的合同可撤销,对保证交易的公正性和保护消费者的利益,防止一方当事人利用优势或利用对方没有经验而损害对方的利益都有重要的意义。


  3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同。

  本法第五十二条已规定因欺诈、胁迫订立的合同无效的问题,这和本条对因欺诈、胁迫订立的合同最大的区别是是否损害了国家利益。如果未损害国家利益,受欺诈、胁迫的一方可以自主决定该合同有效或者撤销。适用可撤销合同制度,已经能够充分保护受损害方的利益,也能适应订立合同时各种复杂的情况。


  二、可撤销合同中行使撤销权时,应当遵循哪些规则

  1、行使撤销权的主体要合格。

  法律规定撤销权的目的,是保护因合同有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等情形而在利益上受到损害的一方当事人,所以,行使撤销权的主体应是错误或瑕疵意思表示的一方当事人,即重大误解方、因显失公平的合同利益受到严重损害方,被欺诈、被胁迫、处于危难中的一方。


  2、行使撤销权的客体要合法。

  即须为《合同法》第54条所规定的几种合同:因重大误解而订立的合同、显失公平的合同、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。除此之外的合同,当事人不得行使撤销权。


  3、行使撤销权的方式要适当。

  我国《合同法》第54条与《民法通则》第59条的规定是一致的,即享有撤销权的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。此与国外如德国、日本等国家规定的撤销权人通过向对方当事人为撤销的意思表示方式行使撤销权并不相同。依我国法律规定,行使撤销权应以诉讼或仲裁方式为之,而直接向对方当事人为意思表示,并不发生撤销权行使的效力。


  4、行使撤销权须在法定期间内行使。

  根据《合同法》第55条第1款第项之规定,行使撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使,否则,法律不予保护,可撤销合同仍应为有效合同。


  三、以欺诈迫手段签订的合同作为可撤销合同的理由

  将以欺诈迫手段签订的合同作为可撤销合同主要有以下理由。


  1、充分体现了意思自治原则。欺诈和胁迫属于意思表示不真实,是否存在欺诈和胁迫,只有当事人最清楚,是否真实应该由当事人自己决定,尊重他自己的意愿。


  2、保护了受害人的利益.可撤销合同被撤销后,产生了和无效合同相同的法律后果,受害人完全可以根据真实情况决定是否撤销合同,在某些情况下,受害人所遭受的损失微小,而对方履行合同是自己所期待的,因而愿意让合同继续履行,来保护自己的即得利益。


  3、维护了善意第三人的利益。以欺诈、胁迫手段签订的合同作为可撤销合同,这种合同的撤销不能对抗善意第三人.也就是如果一方将其因欺诈、胁迫手段所取得的财产转让给第三人,第三人系善意取得,那么受欺诈、胁迫人不得以合同搬用来对抗善意第三人。


  4、有利于鼓励交易,将以欺诈胁迫手段签订的合同作为可撤销的合同,意味着受害人根据自身利益既可以申请撤销,也可以维护合同的效力.有一部分合同继续有效,继续履行,就会增加交易,增加社会财富。


  以上是为您整理的关于可撤销合同的概念和情形的内容,由此可知,可撤销合同是指合同因欠缺一定的生效要件,其有效与否,取决于有撤销权的一方当事人是否行使撤销权的合同。如有其它疑问,欢迎向网站发布咨询。





房屋买卖合同无效是否可以要求赔偿

  由于房产的价格一般都比较高,所以我们在生活中进行房产的购买时也非常的谨慎。就怕出现问题。但是在某些情况下,可能也会出现房屋买卖合同无效的情况。那么这种情况下我们是否可以要求赔偿呢下面就让为大家带来房屋买卖合同无效是否可以要求赔偿的相关内容,一起来看看吧。




  一、房屋买卖合同无效是否可以要求赔偿

  无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力,任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效,具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下几种赔偿方式。按照合同法的基本理论,合同无效的,由导致合同无效的过错一方承担缔约过失,而缔约过失的赔偿范围仅限于信赖利益损失,信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。


  1、出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋,涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。


  2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。


  3、在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿。


  4、因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。


  5、涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。


  二、房屋买卖合同被宣告无效后,将产生以下法律后果:

  相互返还。即由出卖人返还房屋价款,买受人返还房屋。


  买受人已经实际使用房屋的,应当支付相当于房屋租金的使用费,买受人对房屋进行了装修的对于装修价值部分可由出卖人适当给予补偿。


  有过错的一方应赔偿对方因房屋买卖合同无效所受到的损失,双方都有过错的,应当按照双方的过错大小分清双方,各自按照应当承担的分担损失。


  在商品房买卖过程中,如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效,则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿。


  因双方恶意串通,损害国家、集体利益和第三人权益的,应当收缴双方财产,归国家所有或返还给第三人。


  涉及到违法犯罪行为的,则应受到行政或刑事处罚。


  三、房屋买卖合同无效的情形

  房屋与土地分开转让的,

  《城市房屋产权产籍管理暂行办法》的第三条规定:;城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离;


  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外;


  《城市房地产管理法》第四十二条规定:;房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。


  侵犯优先购买权的。

  《民法通则》第七十八条第二款规定:;按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。;


  《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定:;出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权,出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。;


  《合同法》第二百三十条条也有相应规定:;出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。;


  因欺诈而转让商品房的。

  《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。


  商品房预售违法的。

  我国《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证; 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。如不符上述条件,买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。


  在商品房转让过程中,涉及到土地使用权转让违法的。

  《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条、第四十条的相关规定,:以出让方式取得土地使用权的,没有按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,没有形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的,没有房屋所有权证书;以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批而没有报批或不予批准的;有批准权的人民政府准予转让的,应没有办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金的。


  其他的法律法规的强制性规定禁止转让的。

  如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的等。


  以上就是为大家带来房屋买卖合同无效是否可以要求赔偿的相关内容。如果是因为合同无效导致出现了损失,那么是可以依法向人一方要求赔偿的。还有相关的问题欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。